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公寓投资——(带租约)酒店式+民宿

作者:jcmp      发布时间:2021-03-20      浏览量:0
这篇内容,是和知友聊天天过程中产生的结论

这篇内容,是和知友聊天天过程中产生的结论。感谢0.0

写下它——希望能为计划不动产投资的你我提供方向。(仅个人建议想法)。

一、浅谈公寓投资

公寓在保值增值领域总体来说弱于住宅。但其任具备固化资产的作用,且根据你的投入成本,以及公寓自身地段品质,增值期待也各不同。

公寓不同于住宅投资的优势——我坚定住宅是用来居住,公寓(非特定人群)是作为商业产品。

公寓成本低+回报率高(租金高)——公寓对-租售人群+同类产品竞争优势-要求严。

二、投资类型

.出租——居住+办公——长租

.酒店(民宿)——商务+日住——短租

管理方式: 自营or第三方管理

1.出租:A.自营(本地人):-推-无中间差价

B.包租公司+开发商:部分开发商会自持公寓自营,业主可委托其进行管理运营—有差价or管理。

参考因素:

a .租售人群(地段,数量,收入);

b .同类产品:住宅和公寓(数量,租金)——公寓小面积套一(核心竞争优势);

c.交通,近公司,地铁口,上盖。

等等。

2.酒店(民宿):

A.酒店:专业酒店式公寓(带租约)——全装全配(一般)

a.新盘:开发商招商酒店(一栋楼多层),其中非酒店楼层可纳入酒店统一运营装修(合同)。 -----------------------------------------------例如:成都恒大嘉寓天幕项目。

b.非新盘:老酒店房间售卖+旧建筑酒店入驻改造房间售卖

----------------------------------天府广场格林豪泰酒店+骡马寺上南寓酒店(6米)。

市场情况:租金70左右每平——3年递增6%——8or12更久合同时限——到期可自由续。

优势:1.统一运营管理;

2.全装全配;

3.非新盘(现房准现房),投资周期短,即买即租;

4.兜底租金:风险低,不可抗力因素。

弊端:租金低于-包租-自营

考量:不需动大脑——考察酒店品牌信誉即可。

推荐:工作繁忙-非本市-风险低的投资客。

B.民宿:带租约+自营+包租

成都带租约民宿很少,本身可能是开发商一开始寓包租公司合作。也有真正公寓连锁品牌。

在这里,向所有投资客强烈推荐---------------尔家·雅寓--------尔家(全国公寓连锁品牌)。

成都独一份,房价6%作为年租金,5年一签,3年后租金若涨——46(投资客)分成。

回报+风险——综合考量最优。

自营+包租

自己考察选择公寓

a.地段因素(主)

-繁华文化区:春熙路建设路天府广场牛市口;

-景点+地铁口:文殊院,杜甫草堂等;

-交通枢纽:东站,北站等;

-大学+地铁口:开学家长,朋友短住+考研年住——风险相对更低。

b.地铁:

地铁口:地铁直径一公里内吧;

地铁无缝衔接:出门即是地铁;

地铁上盖:建筑电梯负层直达。

c.同类产品辨竞争优势:

周围都是大面积住宅——小面积公寓

周围是平层——LOFT

校园——近教学区的大门口

装修家具家电上——设置竞争优势。

d.面积成本——所选择地点,面向人群——具体分析。

优势:

a.管理使用自由空间大;

b.租金更客观;

c.自装自配,可控空间大,成本可能更低;

d.产品选择空间大(带租约是少数);

e.出手变现自由。

弊端:

a.自行运营费时费力;

b.风险可控性相对较低;

对于现金流尚可,初次涉入房产投资——建议校园附近的一室公寓——即可民宿短住——又可长租。

抗风险相对较强,且客流稳定。

内容粗浅简单,房产一房一价,具体问题具体分析。见谅。